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Trotz Angebotsknappheit auf den meisten europäischen Büro-Nutzermärkten bestes Umsatzergebnis seit 2007 - Weiterhin Mietpreiswachstum

 
 
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Frankfurt (ots) - Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex
ist im ersten Quartal 2019 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten
um 0,6 % gestiegen, im Jahresvergleich um 5,1 %.

Spitzenmietpreiswachstum von etwa 3,0 % für 2019 prognostiziert

- Mit 3,3 Mio. m² legte der europäische Büroflächenumsatz im
Jahresvergleich um 7% zu.

Umsatzvolumen 2019 könnte Vorjahresniveau (13,5 Mio. m²) erreichen

- Die europäische Leerstandsquote für Büroflächen ist weiter
gesunken und lag Ende März 2019 bei 6,0%. Seit 2002 gab es kein
niedrigeres Niveau.

Bis Jahresende keine wesentlichen Veränderungen erwartet

Die Schlagzeilen für Europas Wirtschaftsentwicklung sind eher
ernüchternd. Die Grunddynamik hat sich bereits 2018 abgeschwächt, die
Wachstumsprognosen sind mittlerweile weiter gesenkt worden. Virulente
Themen wie die ungelösten Handelskonflikte zwischen den USA, Europa
und China und sechs weitere Monate der Unsicherheit im Zusammenhang
mit einem Brexit beeinflussen nicht nur die Aussichten für
Großbritannien und Deutschland. Für Deutschland, die gemessen am BIP
größte europäische Volkswirtschaft, wurden die Wachstumsprognosen
sukzessive zurückgefahren, teilweise deutlich unter 1% für 2019. Die
exportabhängige Industrie bleibt das Sorgenkind. Relativ
unbeeindruckt von den weltweiten politischen und wirtschaftlichen
Risiken zeigt sich die Flächennachfrage nach Büroimmobilien: die ist
anhaltend stark und wird sich nach Erwartungen von JLL weiter über
dem Langzeittrend bewegen. In Verbindung mit dem vorherrschenden
niedrigen Angebotsniveau wird sie in den meisten Märkten der Region
die Mietpreise stützen und für weitere Mietpreissteigerungen sorgen.

Büromieten in sieben von 24 Märkten gestiegen

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im
ersten Quartal 2019 um 0,6% gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu
- nach 1,5% im letzten Quartal 2018. 17 der 24 Index-Städte notierten
dabei unveränderte Mietpreise, sieben ein Mietpreiswachstum
(gegenüber 13 im vierten Quartal 2018 mit einem Plus von 1,5 %
gegenüber dem dritten Quartal 2018).

Mit 5,1% hat sich der jährliche Mietpreiszuwachs in Europa
gegenüber seinem Höchststand im dritten Quartal 2018 (5,8%)
abgeschwächt, liegt aber weiterhin deutlich über dem Zehnjahres-
(2,1%) und dem Fünfjahresschnitt (2,4 %). Bis Ende des Jahres dürfte
sich das europäische Spitzenmietpreiswachstum für Büroimmobilien bei
ca. 3,0% bewegen, in 2020 bei 1,7%.

Amsterdam war mit einem Plus von 5,9 % gegenüber dem Vorquartal
Top-Performer. Dort hat sich der Wettbewerb um die knappen zur
Verfügung stehenden Büroflächen erheblich verschärft. Das
Stadtzentrum von Amsterdam hat mit 450 Euro/m²/Jahr den Teilmarkt
Zuidas (425 Euro/m²/Jahr) als teuerste Büro-Lage der niederländischen
Hauptstadt mittlerweile überholt.

Neben Paris, das dritte Quartal in Folge mit einem Anstieg der
Spitzenmiete (+1,2% auf 820 Euro/m²/Jahr), verzeichneten auch
Barcelona (+3,0 % auf 312 Euro/m²/Jahr), Prag (+2,3% auf 264
Euro/m²/Jahr) und Madrid (+1,4% auf 420 Euro/m²/Jahr)
Quartalszuwächse.

Selbst vor dem Hintergrund eines erheblich ausgeweiteten
Fertigstellungsvolumens sind die Spitzenmieten in London im ersten
Quartal unverändert bei 1.437 Euro/m²/Jahr geblieben. Angebot und
Nachfrage haben sich als relativ ausgewogen erwiesen.

Während im Jahresvergleich das nach wie vor angespannte Verhältnis
von Angebot und Nachfrage in allen deutschen Big 7 das
Mietpreiswachstum weiter befeuert hatte, am stärksten in Berlin (+9,7
% auf 408 Euro/m²/Jahr), gab es im Dreimonatszeitraum (Q 1 2019/Q 4
2018) keine Veränderung in der deutschen Hauptstadt, auch nicht in
Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg. München mit einem Plus von 1,3%
auf 474 Euro/m²/Jahr, Köln (+ 2,1 % auf 288 Euro/m²/Jahr) und
Stuttgart (+ 2,1 % auf 288 Euro/m²/Jahr) konnten dagegen auch in
diesem Zeitraum leicht zulegen. Bis Jahresende wird, mit Ausnahme
Köln, ein weiteres Mietpreiswachstum erwartet.

Umsatzvolumen wird von zwei Märkten angetrieben

Die Zahlen des ersten Quartals 2019 weisen auf einen starken
Jahresauftakt hin. Trotz der in der Region nahezu in den meisten
Märkten niedrigen Leerstände wurde sowohl in den westeuropäischen
(+8%) als auch in den mittel- und osteuropäischen Märkten (+2%) ein
leichter Umsatzzuwachs im Jahresvergleich registriert. Mit 3,3 Mio.
m² lag der aggregierte Büroflächenumsatz in Europa um 7% höher als im
Vorjahr und fast ein Viertel höher als der Fünfjahresschnitt der
jeweils ersten Quartale. Allerdings: ohne die starken Aktivitäten in
Brüssel (+187% gegenüber Vorjahr) und Stockholm (+153% gegenüber
Vorjahr) ist ein Minus von 2% im Jahresvergleich zu konstatieren,
insbesondere zurückzuführen auf einen in vielen der analysierten
Büromärkte grassierenden Angebotsmangel. Mit einem Umsatz von 238.000
m² wurde in der belgischen Hauptstadt das höchste Volumen in einem
Quartal seit 2003 erzielt. In Stockholm gelang dies trotz einer
deutlichen Verknappung von anzumietenden Büroflächen mit einem Umsatz
von 172.000 m². Seit 2014 gab es kein besseres Ergebnis. Insgesamt
deutet die europäische Netto-Absorption mit einem Plus von rund 20 %
über dem Zehnjahresschnitt auf einen gesunden Flächenexpansionsbedarf
hin.

In Deutschland unterliegt auch zum Ende des ersten Quartals 2019
die Nachfrage dem Postulat eines weiter sinkenden Flächenangebotes.
In den Monaten Januar bis Ende März lag das Umsatzvolumen in den Big
7 bei rund 922.000 m², entsprechend einem leichten Rückgang (4 %)
gegenüber dem Jahresauftakt im vergangenen Jahr. Ein leichtes Plus (3
%) schlägt im Vergleich zum Fünfjahresschnitt zu Buche. Unternehmen
suchen grundsätzlich nach wie vor neue flexible Flächen mit
Expansionsoptionen. Dass sie diese in der aktuellen Marktlage mit
teilweise dramatischen Engpässen nur schwerlich finden, ist bekannt.
Sie stellt flächensuchende Unternehmen aber vor eine immer größere
Herausforderung, Lösungen für ihre jeweils spezifischen Ansprüche zu
finden. Die Alternativen heißen, Verbleib in den Altflächen ohne
weitere Expansionsmöglichkeit, Umzug in dezentrale Teilmärkte mit
gegebenenfalls Verschlechterung der Erreichbarkeit durch die
Mitarbeiter, Anmietungen in Projektenwicklungen mit Umzugstermin in
ein bis drei Jahren oder Anmietung in Flexible Office Flächen. Alle
Varianten bedeuten aus unternehmerischer Sicht Einschnitte oder
erheblichen Mehraufwand.

Es bleibt abzuwarten, ob sich die wirtschaftliche Schwächephase
und eine Konsolidierung des Beschäftigungswachstums im weiteren
Jahresverlauf auch auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken
werden. Im ersten Quartal wurde in drei der Big 7 gegenüber dem
Vorjahr ein Umsatzrückgang registriert (Frankfurt- 31%, München - 16%
und Stuttgart - 4%). Insbesondere am Rhein zogen demgegenüber die
Umsatzzahlen deutlich an, in Köln + 23 % auf 76.400 m² und in
Düsseldorf um 22 % auf knapp 110.000 m². Hamburg kam auf ein Plus von
11 % (135.000 m²). Das höchste Büroumsatzvolumen gab es mit 217.500
m² in Berlin, damit leicht über dem Niveau des letzten Jahres. Für
das Gesamtjahr 2019 wird derzeit ein Umsatzvolumen in den deutschen
Big7 von 3,8 Mio. m² für möglich gehalten, knapp 5 % unter dem 2018er
Ergebnis.

Angesichts der anhaltenden politischen Unsicherheit ist es nicht
überraschend, dass der Londoner Bürovermietungsmarkt ein
unterdurchschnittliches Quartal erlebt hat. Der Büroflächenumsatz lag
im ersten Quartal mit 198.000 m² 14 % unter dem Vorjahresergebnis.
Trotz des gedämpften Starts ist die Nachfrage in der britischen
Metropole hoch, Unternehmen brauchen aufgrund des Brexit
möglicherweise länger für ihre Anmietungsentscheidungen, agieren
vorsichtiger, ein Stillstand oder gar Abbruch der Aktivitäten ist
aber nicht zu beobachten. Auch der flächenmäßig größte europäische
Büromarkt, Paris, musste in den ersten drei Monaten des Jahres eine
Abschwächung der Nutzeraktivitäten hinnehmen.

Um 23% niedriger (auf 541.000 m²) notierte der Umsatzrückgang
gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr, damals war es allerdings
das stärkste Quartal seit 2006.

In den mittel- und osteuropäischen Märkten sorgten Moskau (+ 15%)
und Prag (+14%) unter dem Strich für ein Ergebnis im leicht positiven
Bereich. Warschau (-25%) und Budapest (-10%) konnten ihre starke
Performance vom ersten Quartal 2018 nicht mehr erreichen. Für 2019
geht JLL von einem europäischen Umsatzvolumen auf Vorjahresniveau aus
(2018 mit 13,5 Mio. m² zweitbestes Ergebnis seit 2007); der
Fünfjahresschnitt könnte damit deutlich überschritten werden.

Höchstes Fertigstellungsvolumen seit 2010 - Leerstandsquote
unbeeindruckt

Die europäische Leerstandsquote für Büroflächen ist im ersten
Quartal 2019 um 10 Basispunkte auf 6,0% zurückgegangen. Noch nie seit
2002 gab es einen niedrigeren Stand. Zwar hat das Volumen der
Büro-Fertigstellungen in den letzten 12 Monaten zugenommen - zwischen
Januar und Ende März mit 860.000 m² um immerhin 32%. Demgegenüber
standen aber eine starke Nachfrage, eine dynamische
Vorvermietungstätigkeit sowie Nutzungsumwandlungen von Bürogebäuden,
die modernen Ansprüchen nicht mehr genügen und/oder länger leer
stehen. Für 2019 und 2020 prognostiziert JLL Bürofertigstellungen in
einer Größenordnung von rund 5,7 Mio. m² bzw. 6,3 Mio. m².

15 der 24 Index-Städte verzeichneten im ersten Quartal einen
Rückgang des Leerstands, am stärksten in Dublin (-120 Basispunkte auf
6,2 %) Moskau (-70 Basispunkte auf 9,6%), Utrecht (-50 Basispunkte
auf 7,0%), Stockholm (-60 Basispunkte auf 5,6%) und Madrid (-30
Basispunkte auf 10,1%). Brüssel (+20 Basispunkte auf 8,0%), Luxemburg
(+20 Basispunkte auf 3,6%), Lyon (+10 Basispunkte auf 4,9%) und
London (+10 Basispunkte auf 4,4%) sahen einen Anstieg.

Die über die sieben deutschen Immobilienhochburgen aggregierte
Leerstandsquote notiert Ende März bei 3,5 % und damit einen
Prozentpunkt unter dem Vorjahresquartal. Die stärksten Rückgänge gab
es in Berlin, Düsseldorf und Hamburg. Die deutsche Hauptstadt hat als
erste der Big 7-Märkte die zwei Prozentmarke unterschritten - zuletzt
gab es einen solch niedrigen Wert in München 2002. Einzelne
innerstädtische Teilmärkte zeigen Leerstandsquoten sogar von bis
unter 1%.

Bis Jahresende wird bei der Mehrheit der Big 7 ein weiterer
Rückgang des Leerstands erwartet, trotz der insgesamt wachsenden
Projektfertigstellungen.

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin,
Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh,
Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau,
München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.



Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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ID: 138206 | Quelle: ots | Datum: 17.04.2019

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